Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости

2.2. Нормативно-правовое регулирование процесса реконструкции объектов недвижимости

В ст. же 1 Градостроительный кодекс РФ определил реконструкцию следующим образом: реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, определение реконструкции дано на уровне закона, и все иные определения реконструкции действуют в части, не противоречащей ему.

В то же время суть понятий "достройка", "дооборудование", "реконструкция", "модернизация" и "техническое перевооружение" (основных средств) раскрывается в п. 2 ст. 257 НК РФ. Для целей налогообложения прибыли следует руководствоваться именно ими. Так, реконструкция - это переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Данные работы выполняются по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Как видим, приводимые в различных нормативных правовых актах понятия термина "реконструкция" по своей сути во многом схожи.

В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты проведения реконструкции:

1. Если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права. Например, при внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких сведений, которые "не влекут за собой существенного изменения объекта" недвижимости, а также прекращения или перехода прав на него. К таким сведениям, в частности, относятся "изменения при незначительной реконструкции объекта" (п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).

2. Если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.



Как отмечалось, необходимость определения смысла термина "реконструкция" и нормативно-правового регулирования данной процедуры возникает, прежде всего, в целях правильного применения положений законодательства. Еще раз укажем, что не стоит путать понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция", поскольку они совершенно по-разному отражаются в бухгалтерском и налоговом учете. Так как затраты на ремонт можно учесть при расчете налога на прибыль сразу после того, как закончены работы (ст. 260 НК РФ), а реконструкция увеличивает балансовую стоимость основного средства и списывается через амортизационные отчисления (п. 2 ст. 257 НК РФ), то для бизнесмена выгоднее ремонт.

Минфин считает, что при определении понятий "капитальный ремонт" и "реконструкция" налогоплательщики могут использовать следующие документы: Положение МДС 13-14.2000, Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р), утвержденные Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 и Письмо N 80. Хотя эти документы имеют "солидный возраст", все они применяются до сих пор.

Анализ практики показывает, что при рассмотрении споров суды ссылаются не только на нормы НК РФ, но и на положения других отраслей законодательства.

По мнению судей, реконструкцией основных средств считается производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, т.е. изменяется сущность объекта. При капитальном ремонте возможна замена отдельных деталей на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 г. по делу N Ф04-8050/2006(29353-А81-37), Ф04-8050/2006(29002-А81-37)). А к ремонтным относятся такие виды работ, которые не улучшают (не повышают) технические показатели объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 марта 2007 г. по делу N Ф03-А04/06-2/5417).

Когда налоговые органы не представляют доказательств того, что проведенные налогоплательщиком работы привели к изменению технико-экономических показателей объектов недвижимости, арбитражные суды признают необоснованной квалификацию ремонтных работ в качестве реконструкции зданий (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 июня 2007 г. по делу N А74-3968/06-Ф02-3757/07).

В частности, суд отметил: налоговой инспекцией не представлено доказательств, что спорные работы повлекли за собой изменение технологического назначения объектов основных средств либо повышение их технико-экономических показателей в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. При таких обстоятельствах спорные работы были квалифицированы судом в качестве ремонтных (Постановление ФАС Центрального округа от 15 февраля 2007 г. по делу N А09-4610/06-13-16).

Арбитражные суды подчеркивают, что для решения вопроса об отнесении выполненных работ к ремонту или реконструкции требуются специальные знания (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 апреля 2007 г. по делу N А13-441/2005-21). К примеру, необходимо установить характер выполненных подрядчиками работ и исследовать их фактическое содержание (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 февраля 2006 г. по делу N А66-9230/2004).

К реконструкции относится переустройство существующих объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции ОС в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Каковы рамки, границы таких изменений? Можно ли считать реконструкцией объекта недвижимости действия, в результате которых реконструируемый объект недвижимости будет снесен, т.е. уничтожен, а вместо него (возможно, даже на его месте) будет возведен другой объект недвижимости, независимо от его функционального назначения и сходства со снесенным объектом?

Ответ может быть только один - нет, это не может считаться реконструкцией, поскольку подобные действия представляют собой новое строительство.

При сравнении лексических значений слов "реконструкция" и "снос" разница между ними очевидна (сравнение значений слов - очень простой, удобный и вместе с тем эффективный способ уяснить суть того или иного слова, термина, понятия).

Из сказанного о сносе объектов недвижимости в ходе реконструкции следует вывод: снос свидетельствует о новом строительстве, доказывает отсутствие факта реконструкции и дает инвестору (при соблюдении ряда условий) возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Ведь с момента сноса (уничтожения) объекта недвижимости, в силу ст. 235 ГК РФ, право собственности на него прекращается.

Другой вопрос: может ли в процессе реконструкции недвижимое имущество измениться настолько, что оно станет другим, новым недвижимым имуществом? Иными словами, может ли реконструкция повлечь не только изменение существующей вещи, но и создание новой?

До последнего времени судебная практика также придерживалась позиции, согласно которой реконструкция изменяет вещь, но не создает новую.