Типичными являются следующие корректировки: 1) портфельная скидка, предоставляемая при наличии непривлекательного для инвестора характера диверсификации фондового портфеля;
дефицит собственного оборотного капитала или экстренная потребность в капитальных вложениях вычитается из итоговой стоимости компании;
скидка за низкую ликвидность активов компании;
премия, предоставляемая инвестору за дополнительные права контроля над компанией.
Рыночный подход, несмотря на определенную трудоемкость расчетов и анализа, является представительным способом установления реальной рыночной стоимости предприятия (объекта).
При затратном (имущественном) подходе стоимость предприятия рассматривается с точки зрения понесенных ранее издержек. Указанный подход строится на утверждении, что предприятие стоит столько, сколько стоят в существующих сегодня ценах принадлежащие ему активы за вычетом обязательств. Следовательно, для реализации методов данной группы требуется оценка затрат воспроизводства всех активов предприятия, измеренных в рыночных ценах.
В ходе данного подхода определяются рыночная стоимость предприятия (т. е. имущественного комплекса фирмы, капитала бизнеса) или ликвидационная стоимость предприятия как имущественного комплекса. Для этих целей используются следующие методы:
накопления активов предприятия;
чистых активов;
стоимости замещения;
восстановительной стоимости;
расчета ликвидационной стоимости предприятия;
расчета стоимости компании с ликвидируемым бизнесом;
отраслевых коэффициентов;
чистых активов.
Метод накопления активов предполагает оценку рыночной стоимости предприятия по рыночной стоимости его имущества, очищенной от стоимости задолженности предприятия (т. е. по стоимости капитала бизнеса в экономической интерпретации). При этом в расчете участвуют не только активы, отраженные на балансе предприятия, но и прочие виды имеющих стоимостную оценку активов, находящиеся в ее собственности либо распоряжении. Этим метод накопления активов отличается от метода чистых активов, учитывающего только балансовые активы.
Данный метод применяется для расчета рыночной стоимости действующих предприятий (стоимости бизнеса), когда:
отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие);
благополучие предприятия в значительной степени зависит от заключаемых им контрактов (или у фирмы отсутствуют постоянные заказчики-клиенты);
значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (деньги, ценные бумаги и др.);
имеется возможность и необходимость в оценке холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают массу чистого дохода).
Метод чистых активов может быть разновидностью метода накопления активов (если за исходную информационную базу оценки принимаются активы, отраженные на балансе предприятия). Рыночная стоимость предприятия (имущественного комплекта бизнеса) методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательств. Предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, их разностью определяется оценочная стоимость собственного капитала предприятия (чистых активов).
Этот метод используется чаще всего в процессе приватизации, а также в сфере налогообложения предприятий.
Метод стоимости замещения ориентирован только на оценку материальных активов и приемлем для капиталоемких предприятий. Стоимость предприятия оценивают исходя из затрат на полное замещение его активов, сохраняя при этом хозяйственный профиль предприятия. Расчет стоимости замещения заключается в определении текущей удельной или полной стоимости предприятия-аналога, базирующейся на определении текущих затрат на строительство современного предприятия, аналогичного оцениваемому.
Под стоимостью замещения подразумевают стоимость строительства в текущих ценах на последнюю дату оценки объекта с полезностью, равной ценности рассматриваемого объекта, однако с применением новых материалов в соответствии с действующими стандартами, дизайном и планировкой.
Метод восстановительной стоимости используется для расчета всех затрат, необходимых для создания точной копии оцениваемого предприятия. Он учитывает также стоимость нематериальных активов.
Под восстановительной стоимостью понимают стоимость строительства в текущих ценах на конечную дату оценки точного аналога оцениваемого объекта. Если расчет данной стоимости невозможен или нецелесообразен, то осуществляют расчет стоимости замещения.
Метод ликвидационной стоимости основан на рыночных ценах, но не с точки зрения покупки активов, а с точки зрения их быстрой реализации. Позволяет оценить нижний уровень стоимости предприятия. Для расчета ликвидационной стоимости предприятия необходимо определить и суммировать ликвидационную стоимость его накопленных активов (срочная продажа), вычитая из полученной суммы балансовую стоимость подлежащих срочному погашению обязательств и затраты на его ликвидацию.
Ликвидационная стоимость определяется как разница между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.
Метод расчета стоимости предприятия с ликвидируемыми активами является модификацией метода накопления активов. Устанавливая стоимость предприятия с ликвидируемыми активами, нужно оценивать и суммировать рыночную стоимость накопленных активов (дебиторская задолженность дисконтируется в пределах срока свертывания бизнеса) за вычетом дисконтированной в пределах данного срока свертывания бизнеса задолженности.
Метод отраслевых коэффициентов базируется на использовании установленных соотношений между ценой объекта и специально выбранными финансовыми показателями. Отраслевые коэффициенты обычно определяют на основе длительных статистических наблюдений за ценами продаж предприятий.
Данный метод является такой модификацией метода рынка капитала (предусматривая и его алгоритм), в которой ценовым мультипликатором выступает соотношение цена/валовой доход (цена/выручка, цена/объем реализации). Применимость метода отраслевых коэффициентов ограничена специфическими отраслями — теми, в которых наблюдается надежная корреляция между рыночной стоимостью компании и объемом реализации (отрасли с явно выраженным стандартизированным продуктом, где динамика прибылей определяется в первую очередь не обновлением продукта, а успехом в поддержании и расширении доли на рынке, количеством продаж стандартизированного продукта).
Метод отраслевых коэффициентов основан на том, что существует целый ряд эмпирически установленных мультипликаторов для компаний разных отраслей, которые позволяют определить их стоимость. Например, для оценки российских нефтяных компаний принято рассматривать в качестве знаменателя их валовой доход, а также величину добычи и запасов. В случае розничного бизнеса рассматривается его чистый доход, а также торговая площадь. Для промышленного предприятия берутся его чистый доход и производственные мощности, значения которых умножаются на соответствующий отрасли мультипликатор.
Этот метод позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. Также в оценочной практике для некоторых отраслей промышленности (например, для машиностроения) широко известно правило «золотого сечения», или «золотое правило», которое гласит: «Потенциальный покупатель никогда не заплатит за предприятие больше, чем четырехкратная величина его среднегодовой прибыли до налогообложения».
Метод чистых активов включает несколько этапов:
оценивают недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;
устанавливают достоверную рыночную стоимость машин и оборудования;
выделяют и оценивают нематериальные активы;
вычисляют рыночную стоимость финансовых активов: долгосрочных и краткосрочных;
материально-производственные запасы оценивают по текущей стоимости;
оценивают дебиторскую задолженность с позиции реальности ее погашения;
оценивают расходы будущих периодов;
обязательства предприятия пересчитывают в текущую стоимость;
устанавливают стоимость собственного капитала посредством вычитания из обоснованной рыночной стоимости активов текущей стоимости обязательств.
К достоинствам имущественного подхода обычно относят то, что его методы дают возможность учесть как реальную стоимость участвующих в производственном процессе активов предприятия, так и стоимость различных его обязательств и обременений.
Считается, что основное преимущество методов имущественного подхода состоит в том, что они базируются на реально существующих активах и затратах. Однако часто баланс организации не содержит в себе информации о большей части интеллектуального капитала предприятия. В результате чего использование имущественного подхода для оценки предприятия (бизнеса), основу которого составляет капитал интеллектуальный, приведет к существенному занижению стоимости фирмы. Часто традиционные методы не подходят к оценке бизнеса, основу которого составляет интеллектуальный капитал.
С помощью затратного подхода определяют стоимость предприятия на основе понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений рыночной конъюнктуры, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача осуществления корректировки статей баланса.
Процесс оценки проводят в следующей последовательности. Оценивают стоимость каждого актива баланса. После этого определяют текущую стоимость обязательств. Наконец, из уточненной стоимости активов вычитают текущую стоимость обязательств. Результат отражает оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
Собственный капитал = Активы — Обязательства.
Вычисление полной стоимости строительства объекта включает расчет:
прямых затрат (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий и сооружений, инженерных сетей, коммуникаций, оплаты труда строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т. д.);
косвенных затрат на оплату услуг проектировщиков, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по банковским кредитам, услуг маркетологов и т. д.;
предпринимательского дохода.
Предпринимательский доход выражает сумму, которую инвестор прогнозирует получить сверх затрат на реализацию проекта с учетом доходности и риска по сопоставимым объектам. В мировой практике данный доход составляет не более 15-20% всех затрат на строительство предприятия (объекта).
ПСС = ОЗ + ПД,
где ПСС — полная стоимость строительства;
ОЗ — общие затраты на сооружение объекта;
ПД — предпринимательский доход.
Важное значение для определения стоимости зданий и сооружений имеет расчет физического, функционального, технологического и экономического износа.
Физический износ выражает потерю стоимости объекта, связанную с использованием, изнашиванием, увеличением расходов по обслуживанию и другими физическими факторами, приводящими к снижению срока жизни и полезности объекта.
Функциональный износ — утрата стоимости недвижимого имущества, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых оно предназначалось. Функциональное устаревание связано с внутренними свойствами объекта, такими как конструктивные недостатки, избыточные издержки по его поддержанию в рабочем состоянии и т. д. Другими словами, объект перестает соответствовать современным стандартам с позиции его функциональной полезности (удобства планировки, инженерного обеспечения и пр.).
Технологический износ является разновидностью функционального устаревания. Он выражается в потере стоимости объекта в связи с изменением технологии, поэтому объект становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание объекта связано с потерей стоимости, вызванной внешними рыночными факторами (падение спроса на данный вид актива, увеличение предложения аналогичных активов на рынке).
Остаточная стоимость объектов недвижимости определяется как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и общим износом. Полную стоимость объекта недвижимости устанавливают путем добавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
Таким образом:
Затратный подход чаще всего используют для обоснования нового строительства, оценки эффективности земельного участка, страхования рисков и для других целей.
При данном подходе вначале оценивают стоимость воспроизводства (стоимость замещения), после этого из полученной суммы исключают износ. Последний может быть физическим, функциональным или экономическим.
Только после этого стоимость земли добавляют к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.
Недостатками затратного подхода при оценке действующих зданий и сооружений являются:
а) маловероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости;
б) невозможность отделения зданий и сооружений от земли.