В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят достаточно часто как в новых квартирах, так и в квартирах старой планировки: люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными.
В ст. 25 ЖК РФ впервые даны легальные определения переустройства и перепланировки жилого помещения. Это термины жилищного законодательства, хотя эти процедуры могут быть применимы и к нежилым помещениям. Итак, что понимает ЖК РФ под переустройством и перепланировкой?
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать:
— установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
— перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
— устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов (например, труб парового отопления, всей трассы центрального отопления в жилом здании, системы водостока, канализации и т.п.), электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В юридической литературе высказываются различные точки зрения относительно квалификации указанных действий. Так, В.Ф. Чигир считает, что они влекут изменение объекта жилищного правоотношения и, как следствие, объема прав и обязанностей его субъектов. Другие авторы считают, что переустройство и перепланировка квартиры не обязательно влекут изменение предмета договора и, следовательно, необходимость изменения договора. На наш взгляд, в зависимости от результата выполняемых работ, который, например, повлек изменение площади жилого помещения (общей или жилой), т.е. фактически предмета жилищных правоотношений, может произойти изменение соответствующего договора пользования жилым помещением (социального или коммерческого найма, аренды и др.).
На практике граждане порой, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, даже не представляют, что существует определенный порядок проведения данных действий, что необходимо производить соответствующие согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение этого порядка.
Кроме того, проводя перепланировку или переоборудование, необходимо помнить, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия, искажающие архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:
— переоборудование и перепланировка помещений, нарушающие прочность несущих конструкций здания или разрушающие их, ухудшающие сохранность и внешний вид фасадов, нарушающие противопожарные устройства, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
— перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или некоторых жильцов дома или квартиры;
— установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
— перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
— увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
— переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
— переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;
— переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
— перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Согласно п. 1.6 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта дома, строения и земельного участка.
К проектной документации относится технический паспорт БТИ; пояснительная записка (кроме жилых зданий) об архитектурно-планировочных, конструктивных, технологических решениях, внутреннем инженерном оборудовании, об охране окружающей среды (при необходимости), о противопожарных мероприятиях; генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий); сводный план инженерных сетей (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50), в котором должны быть указаны предполагаемые к сносу перегородки, устанавливаемые перегородки, места внутренних стен, где предполагается пробить проемы.
Кроме этого, в документацию входит план этажа М 1:100 (М 1:50), на котором отмечены предполагаемые к переоборудованию внутренние инженерные коммуникации (при необходимости); план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости); строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки); чертежи узлов и деталей; техническое заключение о состоянии объекта; рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).
Управляющие жилыми домами организации вправе и обязаны:
— проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
— вести учет продолжительности производства работ (регистрацию дат их начала и окончания);
— следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
— принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба, который может быть нанесен жилому дому, его инженерному оборудованию, а в случае необходимости обращаться за содействием в органы государственного контроля.
Должностные лица органов государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий имеют право и обязаны:
— требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием в правоохранительные органы;
— обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов производства работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
— выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
— осматривать с согласия собственника помещения в согласованные с ним сроки, а в присутствии его представителя — переустраиваемые помещения, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, если есть достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.