Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости

3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости (2 часть)

Важным аспектом правового регулирования взаимоотношений субъектов договора строительного подряда, обусловленным технической сложностью предмета договора и тем, что возможные дефекты могут быть скрыты при производстве работ и их обнаружение при приемке может быть затруднено, является предельный срок обнаружения недостатков, то есть гарантия качества исполнения строительных работ. В соответствии со ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, допущенных подрядными организациями в ходе осуществления строительных работ, составляет пять лет. В этом моменте рассматриваемый договор схож с договором долевого участия в строительстве, где гарантийный срок также должен составлять не менее 5 лет.

В соответствии со ст. 1259 ГК РФ объектами авторских прав являются произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов. Таким образом, новое гражданское законодательство, как и ранее действовавшее, допускает наличие авторских прав на произведения архитектуры и градостроительства. Объектами авторского права на произведения архитектуры являются архитектурный проект, разработанная на его основе документация для строительства, а также архитектурный объект.

Гражданин, в результате творческого труда которого создан архитектурный проект, признается автором архитектурного проекта. Ему принадлежит также авторское право на разработанную на основе архитектурного проекта документацию для строительства и на архитектурный объект. При этом стоит учитывать, что лица, оказывающие автору произведения архитектуры техническую, консультационную или организационную помощь либо осуществляющие организацию проектирования и строительства, контроль за выполнением указанных работ, не могут быть признаны соавторами.

Автор архитектурного проекта наделяется рядом полномочий. Так, он имеет исключительное право использовать свой архитектурный проект или разрешать использование его для реализации путем разработки документации для строительства и строительства архитектурного объекта. Использованием данного вида произведений независимо от того, совершаются ли соответствующие действия в целях извлечения прибыли или без такой цели, считается, в частности, практическая реализация архитектурного, дизайнерского или градостроительного проекта. Использование архитектурного или градостроительного проекта для реализации допускается только однократно, если иное не установлено договором, в соответствии с которым создан проект. При этом архитектурный проект, а также выполненная на его основе документация для строительства могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора архитектурного проекта и с выплатой автору или его наследникам авторского вознаграждения. Стоит особо подчеркнуть, что по общему правилу допускается без согласия автора или иного правообладателя и без выплаты вознаграждения воспроизведение гражданином исключительно в личных целях правомерно обнародованного произведения. Однако воспроизведение произведений архитектуры в форме зданий и аналогичных сооружений является исключением из этого правила, их использование без согласия автора не допускается ни в каком случае.



Автор архитектурного проекта имеет также исключительное право осуществлять или разрешать воспроизведение, распространение, публичный показ и переработку своего архитектурного проекта, разработанной на его основе документации для строительства, а также изображений архитектурного объекта. Передача исключительных прав осуществляется на основании договоров. Размер авторского вознаграждения за использование произведения архитектуры определяется договором и не может быть ниже минимальных ставок авторского вознаграждения, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.

Автор произведения архитектуры, градостроительства вправе требовать от заказчика архитектурного или градостроительного проекта предоставления права на участие в реализации своего проекта. Автор произведения архитектуры также вправе требовать от собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять фото- и видеосъемку произведения, если договором не предусмотрено иное.

Из наличия указанных выше обширных исключительных прав вытекает следующее право, которое помимо того, что является самостоятельным полномочием является еще и средством защиты иных прав авторов произведений архитектуры. Итак, автор произведения архитектуры, градостроительства имеет право на осуществление авторского контроля за разработкой документации для строительства и право авторского надзора за строительством здания или сооружения либо иной реализацией соответствующего проекта. Порядок осуществления авторского контроля и авторского надзора устанавливается федеральным органом исполнительной власти по архитектуре и градостроительству. Право на проведение авторского надзора за реализацией архитектурного проекта, связанного с личным творческим трудом авторов, не зависит от служебных обязанностей специалиста и осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Право на осуществление авторского надзора в отдельных случаях может корреспондировать с законодательной обязанностью иных лиц его произвести. Хотя здесь не все так однозначно. Так, в соответствии с положениями ст. 20 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик вправе не привлекать автора проекта к авторскому надзору за строительством при условии реализации проекта без изменений. Вместе с тем для получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ заказчик в своем заявлении начальнику инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации должен указать наименование и банковские реквизиты организации, которая будет осуществлять авторский надзор. При этом необходимо сообщить реквизиты договора с организацией, а также указать специалиста, на которого возлагается осуществление авторского надзора. Таким образом, необходимость осуществления авторского надзора устанавливается законодательством Российской Федерации, по объектам, не оговоренным законодательными и иными нормативными правовыми актами, решение об осуществлении авторского надзора принимается заказчиком самостоятельно.

Итак, что же представляет собой авторский надзор? В различных нормативно-правовых актах можно встретить разные трактовки данного понятия. Все они похожи по своей сути и, в принципе, достаточно полно раскрывают суть данного института. Авторский надзор - это комплекс мероприятий, осуществляемых для обеспечения соответствия технологических, архитектурно-стилистических, строительных и других технических решений и показателей вводимого в эксплуатацию объекта решениям и показателям, предусмотренным в утвержденной заказчиком проектной документации. Авторский надзор ведется архитектором или дизайнером проекта с момента начала строительства и до момента полного окончания работ, предусмотренных проектом. Авторский надзор, как правило, заключается в контроле соответствия выполняемых работ проектным решениям, а также выявлении необходимости их корректировки, информировании об этом заказчика, учете пожеланий заказчика, возникающих в процессе строительства; подборе оборудования, мебели и т.д.

Таким образом, авторский надзор - один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. В практике есть мнение, что авторский надзор за строительством объекта является одним из видов работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, и в соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ может осуществляться на основании договора строительного подряда, заключаемого между заказчиком и проектной организацией, разработавшей рабочую документацию. Нам же представляется, что основным документом, регламентирующим взаимные обязательства, правовые и финансовые отношения, а также ответственность сторон при осуществлении авторского надзора, должен стать автономный отдельный договор между заказчиком и проектировщиком. Процесс осуществления авторского надзора является самостоятельной деятельностью, отличной от процесса строительства объекта недвижимости, хотя и связана с ней неразрывно.

От авторского надзора следует отличать технический надзор заказчика, который представляет собой совокупность действий представителей заказчика или по его поручению представителей специализированных организаций, осуществляемых визуально, документально, инструментально, приборно, направленных на определение соответствия строительно-монтажных и других видов работ, выполняемых подрядчиком, а также материалов изделий и конструкций требованиям действующих СНиП, ТУ, стандартов и других нормативных документов, а также правил производства работ.

Учитывая, что авторский надзор осуществляется организациями, разработавшими рабочую документацию, имеется в виду, что в соответствии с действующим законом они получили в установленном порядке лицензии на проектирование объектов I и II уровней ответственности (определенных по ГОСТу 27751-88). При строительстве объектов III уровня ответственности лицензии на осуществление строительной (проектной) деятельности, равно как и на осуществление авторского надзора, не требуется.

Часть вторая ГК РФ не содержит норм, непосредственно посвященных регулированию договора на осуществление авторского надзора <1>. Отсюда можно сделать вывод о том, что общие положения договора, понятия и его условия, а также порядок заключения, изменения и расторжения должны соответствовать обязательным положениям ст. ст. 420 - 453 ГК РФ. Представляется, что при составлении договора и прилагаемых к нему документов на осуществление работ по авторскому надзору в нем целесообразно указывать:

1) перечень зданий и сооружений, по которым осуществляется авторский надзор;

2) объем, вид, характер и продолжительность работ по авторскому надзору;

3) план-график посещения строительной площадки представителями группы авторского надзора в ходе проведения плановых проверок соответствия строительных решений рабочим чертежам;

4) сроки уведомления и порядок вызова специалистов авторского надзора с целью промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ;

5) порядок проведения и количество контрольных проверок строящегося объекта специалистами авторского надзора. Исходя из финансовых возможностей заказчика, географического положения строительной площадки и места размещения проектной организации и других факторов, целесообразно определить, на какие наиболее ответственные работы, от качества выполнения которых зависят прочность и устойчивость возводимых объектов, перед их сокрытием другими работами, будут приглашаться представители авторского надзора; составить перечень этих работ;

6) обязанности заказчика в обеспечении специалистов, осуществляющих авторский надзор, приборами и оборудованием для инструментального контроля строительных конструкций, изделий, узлов и иных видов работ, служебными и жилыми помещениями, транспортом, средствами связи, вычислительной техникой и т.д.;

7) финансовые отношения и санкции за несоблюдение договорных обязательств. Стоимость предмета договора определяется договорной ценой, которая может быть:

- твердой, т.е. неизменной на весь период выполнения работ (устанавливается, как правило, при незначительной продолжительности работ);

- открытой, т.е. предполагается, что цена при определенных условиях может быть изменена (например, в связи с инфляционными процессами).

--------------------------------

<1> Ввиду того что решение жилищной проблемы было обозначено в качестве одного из приоритетных национальных проектов, а также той огромной ролью, которую играют объекты недвижимости в нашей жизни, думается, что данный вид договора и сам порядок осуществления авторского надзора должны получить законодательную регламентацию в нормативно-правовых актах юридической силы уровня федерального закона. Целесообразным также представляется включить отдельные положения об обязательности осуществления авторского надзора в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

 

Базовая основа для достижения договоренности о цене может определяться в процентах от стоимости проектирования, а также исходя из трудозатрат на выполнение работ и т.д.

Договором может быть предусмотрен любой удобный взаимоприемлемый для сторон порядок расчетов: за полностью законченные и выполненные работы, по отдельным выездам, по отдельным объектам, по пусковым комплексам и т.д.;

8) права, обязанности и ответственность сторон, порядок изменения и расторжения договора.

При этом полагаем, что положения, отмеченные п. п. 1 - 5, будут являться существенными условиями договора на осуществление авторского надзора. Напомним, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, отсутствие одного из указанных положений (п. п. 1 - 5) должно рассматриваться как незаключение договора на осуществление авторского надзора.

В ходе проведения авторского надзора специалистами-проектировщиками могут осуществляться как выборочная проверка, так и полный контроль строительства - данный вопрос должен регулироваться договором.

Сторонами договора на осуществление авторского надзора должны быть проектировщик и заказчик. Допустимой также представляется ситуация, когда поручение на заключение договора на осуществление авторского надзора заказчик дает генеральному подрядчику.

Ввиду того что проектировщик является лицом более сведущим в вопросах подготовки проектной документации, целесообразным представляется законодательно возложить на него обязанность составления проекта договора на осуществление авторского надзора с приложениями, включая смету затрат на его осуществление. Генеральный проектировщик может поручать по договору подряда осуществление авторского надзора другим юридическим и физическим лицам по разработанным ими разделам проектной документации, думается, что в этом случае у генерального подрядчика не должно быть необходимости испрашивать специальное разрешение у заказчика. В необходимых случаях заказчик может заключить по согласованию с генеральным проектировщиком прямой договор с юридическими и физическими лицами на выполнение авторского надзора по отдельным видам работ. Кроме того, в случаях, когда в осуществлении авторского надзора вместе с проектной организацией - генеральным проектировщиком принимают участие субподрядные специализированные проектные организации, специалисты этих организаций могут объединяться в комплексную группу (подразделение) авторского надзора. Однако договор на осуществление авторского надзора должен быть заключен только между заказчиком и генеральным проектировщиком. Руководителем комплексной группы назначается работник генерального проектировщика, осуществляющий руководство и координацию деятельности всех специалистов, входящих в группу.

Стоит отметить, что заказчик и проектировщик могут также предусматривать авторский надзор за эксплуатацией построенного объекта. Вид, характер и продолжительность таких работ устанавливается в отдельном договоре. Таким образом, различаются два вида авторского надзора: за строящимся объектом и за уже построенным.

Как известно, содержание любого договора составляют права и обязанности сторон. Рассмотрим содержание договора на осуществление авторского надзора. Проектные организации, осуществляющие авторский надзор, обязаны (данные обязанности целесообразно включить в заключаемый договор):

1) проверять в процессе строительства соответствие выполненных работ проектным решениям, предусмотренным рабочей документацией и утвержденной сметой стоимости работ, соответствие выполняемых работ проекту организации строительства, качество производства строительно-монтажных работ и работ по монтажу технологического и других видов оборудования;

2) осуществлять авторский надзор за производством строительных изделий, конструкций, деталей, приборов и оборудования в случаях, когда строительные изделия, конструкции, детали и др. изготавливаются на объекте строительства;

3) участвовать в освидетельствовании скрываемых возведением последующих конструкций работ, от правильности выполнения которых зависят прочность, устойчивость, надежность и долговечность возводимых зданий и сооружений, а также в приемке в процессе строительства отдельных ответственных конструкций;

4) соблюдать график посещения объекта строительства. Как правило, работники проектных организаций, осуществляющие авторский надзор, выезжают на строительство объектов в сроки, установленные планами-графиками. При составлении плана-графика следует предусматривать количество посещений объекта строительства в зависимости от его объема, сметной стоимости и степени сложности по всем разделам проекта. Для осуществления авторского надзора руководителям проектных организаций рекомендуется устанавливать единый день для всех представителей авторского надзора. При необходимости освидетельствования промежуточных и скрытых работ, подлежащих обследованию представителями авторского надзора, а также при возникновении непредвиденных ситуаций посещение объектов должно производиться по вызовам заказчика или инспекции государственного архитектурно-строительного надзора в другие дни. Вызов представителей проектной организации подрядчиком должен осуществляться только через заказчика;

5) своевременно решать возникшие в процессе строительства вопросы по проектной документации;

6) вести журнал авторского надзора, в котором следует фиксировать выявленные при строительстве отступления от проектной документации и нарушения требований строительных норм и правил, технических условий по производству строительно-монтажных работ, давать указания и рекомендации по их устранению, а также устанавливать сроки устранения отступлений и нарушений.

Необходимо следить за своевременным и качественным исполнением указаний, внесенных в журнал авторского надзора. Указания, записанные в журнал авторского надзора, должны быть обязательны для исполнения организациями заказчика и подрядчика. В случае несвоевременного или некачественного выполнения указаний по устранению выявленных отступлений и нарушений проектировщик вправе вносить в журнал авторского надзора повторную запись о необходимости их устранения, извещая об этом в письменной форме заказчика и руководителя генподрядной организации, для принятия ими оперативных мер по устранению отступлений и нарушений. В необходимых случаях об отступлениях и нарушениях информировать инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора.

Журнал должен быть прошнурован (страницы его должны быть пронумерованы), подписан руководителем генеральной проектной организации и заверен подписью с печатью заказчика. Оформленный журнал авторского надзора передается заказчиком генеральному подрядчику для хранения до окончания строительства.

После приемки объекта в эксплуатацию генеральный подрядчик обязан передать журнал авторского надзора на хранение заказчику. Журнал авторского надзора может вестись по объекту строительства в целом или по строительству его частей, а также по пусковым комплексам;

7) участвовать в приемке техническим надзором заказчика отдельных ответственных конструкций, а также в составлении актов освидетельствования основных работ, скрываемых последующими работами и конструкциями, от качества выполнения которых зависят прочность и устойчивость объектов строительства;

8) контролировать качество работ по отделке фасадов зданий, интерьеров, благоустройству и озеленению территории;

9) вносить предложения в органы архитектурно-строительного надзора, а также архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями норм;

10) вносить в установленном порядке дополнения и изменения в проектно-сметную документацию. В соответствии с действующим законодательством изменения архитектурного проекта при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства. Если выявляются отступления от проекта при его реализации, то автор извещает об этом орган, выдавший разрешение на строительство, для принятия необходимых мер по предотвращению возможного ущерба.

По ходу выполнения строительных работ заказчик зачастую вносит свои поправки и дополнительные пожелания, что влечет за собой изменения предыдущих размеров. Кроме того, возможны варианты, когда возникает необходимость в замене одного вида материалов на другой. В таких случаях требуется оперативная корректировка в чертежах, позволяющая заранее избавиться от неприятных последствий. Квалифицированные специалисты будут постоянно контролировать выполнение проекта, что обеспечит своевременное внесение необходимых корректив в чертежи с учетом пожеланий заказчика;

11) участвовать в рассмотрении предложений генеральной подрядной строительной организации, направленных на улучшение качества производства строительных и монтажных работ, снижения стоимости, сроков строительства и др.;

12) контролировать осуществление мероприятий по сохранению эксплуатационных качеств объектов, расположенных вблизи объекта строительства (при возведении объектов на затесненных участках);

13) соблюдать правила безопасности при посещении объектов строительства;

Юридические лица - разработчики проектной документации должны возлагать приказом ответственность за осуществление авторского надзора на должностных лиц, ответственных за проект, а также главных и ведущих специалистов, принимающих непосредственное участие в разработке проектной документации. Этим же приказом в необходимых случаях назначается руководитель представителей авторского надзора. Участие в осуществлении авторского надзора главного инженера и главного архитектора проекта обязательно.

Для выполнения возложенных обязанностей проектные организации должны наделяться следующими правами:

1) доступа во все строящиеся объекты строительства и места производства строительно-монтажных работ;

2) ознакомления с необходимой технической документацией, относящейся к объекту строительства;

3) контроля за выполнением указаний, внесенных в журнал;

4) внесения предложений в органы государственного архитектурно-строительного надзора и другие органы архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями, и принятии мер по предотвращению нарушения авторского права на произведение архитектуры в соответствии с законодательством;

5) внесения предложений о снижении стоимости, улучшении качества и сокращении продолжительности строительства, совершенствовании технологии производства строительных работ; рассматривать предложения по указанным вопросам и по соглашению с заказчиком и генеральным подрядчиком вносить в установленном порядке дополнения и изменения в проектно-сметную документацию с последующим оформлением и сдачей их на хранение в соответствующую проектную организацию.

Обязанностей заказчика по рассматриваемому договору значительно меньше. Во-первых, заказчик обязан оплатить услуги по проведению авторского надзора <1>, во-вторых, в его обязанности входит обеспечение работников авторского надзора служебными помещениями, необходимым инвентарем и инструментами, средствами телефонной связи и др.

--------------------------------

<1> См. Временную методику определения стоимости осуществления авторского надзора за строительством зданий, сооружений и предприятий в городе Москве МРР-3.2.07.03-05, введенную в действие решением Межведомственного совета по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы (п. 6 Протокола от 26 апреля 2006 г. N МС-4-06).

 

Ответственный представитель (представители) генеральной проектной организации, осуществляющий авторский надзор, принимает участие в работе комиссии по приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию. Авторский надзор зарубежных проектных организаций, вне зависимости от принадлежности заказчика и подрядчика, должен осуществляться под руководством ответственного представителя российской проектной организации.

Ответственность перед заказчиком за своевременное и качественное выполнение требований авторского надзора несет проектировщик. Ответственность может наступать:

- за своевременное выполнение работ в объеме, предусмотренном в договоре с заказчиком;

- за своевременную разработку, корректировку проектной документации в соответствии с решениями, принятыми в процессе осуществления авторского надзора.

При осуществлении авторского надзора несколькими организациями по одному разделу проекта общую ответственность за качество авторского надзора несет генеральная проектная организация.

В свою очередь, ответственность за своевременное и полное выполнение рекомендаций авторского надзора несет заказчик. Однако эта ответственность будет уже, скорее всего, выведена за рамки заключенного договора. В этой связи стоит особо подчеркнуть, что осуществление авторского надзора за строительством объекта разработчиками проектной документации не освобождает от ответственности подрядную строительную организацию и заказчика за качество строительно-монтажных работ и их соответствие проектной документации.

Персональную ответственность за обеспечение прочности и устойчивости объекта строительства несут главный инженер проекта и назначенный в необходимых случаях приказом проектной организации главный конструктор проекта.

В случае изменения или ликвидации проектной организации, заказчика или подрядчика договор об осуществлении авторского надзора должен аннулироваться. В этом случае заказчик или его правопреемник поручает проектной организации или ее правопреемнику подготовить проект нового договора об осуществлении авторского надзора.

При консервации объекта строительства договор об осуществлении авторского надзора прекращает свое действие и возобновляется с учетом сроков и условий консервации. Участие авторского надзора в условиях и порядке консервации объекта строительства осуществляется по отдельному договору.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается подписывать акт, то в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Такое часто случается, когда заказчик считает, что работы выполнены не так, как он обговаривал это с подрядчиком. Если же подрядчик считает такой отказ немотивированным, то он может подписать акт в одностороннем порядке.

Образцы актов и краткие указания по их применению и заполнению даны, в частности, в Альбоме унифицированных форм первичной учетной документации, разработанном НИПИстатинформ Госкомстата России на основании Постановления Правительства РФ от 08.07.1997 N 835. Образцы унифицированных форм первичной учетной документации, входящие в данный Альбом, утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100. В Альбом также включены типовые межотраслевые формы N КС-6, N КС-11, N КС-14, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а. Применение унифицированных форм первичной учетной документации регламентируется Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. Применение юридическими лицами всех форм собственности, осуществляющими деятельность в отраслях экономики, вышеприведенных унифицированных форм является обязательным.

Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 в составе Альбома унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве утверждены две формы актов приемки объектов в эксплуатацию - Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11) и Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14). Порядок применения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов приведен в Письме Госстроя России от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления его в состав основных фондов (основных средств) всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования (зданий, сооружений, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором.

Акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Этот акт составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).

Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11) применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором. Оформление приемки объекта производится заказчиком на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Вся документация по приемке объекта передается заказчиком пользователю объекта. Подрядчик на основе акта приемки представляет в установленном порядке документы статистической отчетности о выполнении договорных обязательств. Введенный в действие объект включается в документы статистической отчетности того отчетного периода, в котором зарегистрирован факт ввода. Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

Итак, ст. 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Данная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. Согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ подрядчик должен известить заказчика о завершении работ по договору и вызвать его для участия в приемке результата работ. Подрядчик не может ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, если фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался. Односторонний акт приемки результата работ может быть признан судом недействительным только в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору, и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.