Правоспособность товарищества собственников жилья появляется с момента его государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Государственная регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иных сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях.
В качестве уполномоченного органа исполнительной власти Постановлением Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» установлено, что государственную регистрацию юридических лиц осуществляет Министерство Российской Федерации по налогам и сборам.
Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика. Заявление и каждый лист приложения к заявлению подписываются заявителем. При государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от его имени; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического лица; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор) при ликвидации юридического лица; иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.
Форма заявления определена в Постановлении Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. N 439 «Об утверждении форм и Требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей». Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. N САЭ-3-09/16@ утверждены Методические разъяснения по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица. Раздел II этих Рекомендаций устанавливает порядок заполнения Заявления о государственной регистрации юридического лица при создании (форма N Р11001). Заявления, а также приложения к ним заполняются от руки печатными буквами чернилами или шариковой ручкой синего или черного цвета либо машинописным текстом. В случае если какой-либо раздел или пункт раздела заявления не заполняется, в соответствующих графах проставляется прочерк. Если какие-либо листы приложений к заявлению не заполняются, то они не представляются в регистрирующий орган. При представлении заявления о государственной регистрации товариществ собственников жилья в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления. Каждый документ (включая заявление), содержащий более 1 листа, представляется в прошитом, пронумерованном виде. Количество листов подтверждается подписью заявителя или нотариуса на обороте последнего листа документа на месте его прошивки.
Вместе с заявлением представляются также протокол, в котором отражается решение о создании юридического лица, учредительные документы — устав, с указанием структуры и органа управления юридического лица, а также документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
Как показывает практика общения с различными регистрирующими органами, примерный список документов, подаваемых для регистрации товарищества собственников жилья, выглядит следующим образом:
1. Устав юридического лица.
2. Решение о создании общества, протокол учредительного собрания с обязательным включением в текст пункта об органах управления.
3. Светокопии паспорта и Свидетельства о присвоении ИНН уполномоченному общим собранием осуществить регистрацию товарищества собственников жилья.
4. Светокопии паспортов и Свидетельств о присвоении ИНН членам правления.
(п. 4.11 Приказа ФНС от 1 ноября 2004 г. N САЭ-3-09/16@).
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.
На всякий случай во избежание сложностей стоит также захватить документы и о доме, в котором создается товарищество собственников жилья, — светокопии технического паспорта дома, договоров купли-продажи квартир, свидетельств о праве собственности, информацию об общей площади всех помещений, площади каждой из квартир.
Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать более чем 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган. Регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством РФ.
Факт внесения записи в государственный реестр подтверждается выдачей документов установленной формы, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 «Об утверждении форм и Требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей». Пунктом 5 указанного Постановления определено, что документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме N Р51001, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме N Р50003.
Регистрирующий орган в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, сведения, содержащиеся соответственно в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.
Согласно п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. N 439 устанавливается, что территориальные органы Федеральной налоговой службы должны осуществить постановку на налоговый учет в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации на основании сведений, предоставляемых заявителем.
После регистрации товарищества необходимо открыть счет товарищества собственников жилья в одном из банков и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление товарищества собственников жилья осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления товарищества собственников жилья. Здание передается на балансовый учет товарищества собственников жилья по акту приемки-передачи (типовая межведомственная форма N ОС-1а) с приложением технической документации на здание в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.
В дальнейшем товарищество собственников жилья должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Долевая собственность — имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (ст. 244 Гражданского кодекса РФ).
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
— нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
— нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Первое учредительное собрание по созданию товарищества собственников жилья немного отличается от всех последующих собраний товарищества собственников жилья. Общее собрание по созданию товарищества собственников жилья лучше всего провести в форме совместного присутствия всех собственников помещений, для того чтобы все могли высказаться по вопросам повестки. Тем более что на первом собрании необходимо принять и еще одно основное решение — выбрать способ управления многоквартирным домом, если ранее этого не было сделано. Здесь необходимо обратить внимание на следующее: чтобы не создавать в дальнейшем конфликтных ситуаций, вопрос о способе управления многоквартирным домом обязательно должен быть решен на общем собрании собственников помещений. Можно провести и два собрания, на одном из которых более детально обсудить все возможные варианты управления многоквартирным домом, принять решение о способе управления посредством товарищества собственников жилья и сформировать список будущих членов товарищества собственников жилья. А второе собрание уже провести только по созданию товарищества собственников жилья. Тем более что в случае если, второе собрание невозможно созвать достаточно быстро, можно отметить следующее: жилищное законодательство в настоящий момент не содержит ограничений на проведение такого собрания по созданию товарищества собственников жилья в заочной форме.
Инициативная группа должна уведомить всех собственников помещений о проведении такого собрания. Статья 45 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
— сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
— форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
— дата, место, время проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования — дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
— повестка дня собрания;
— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
По итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который оформляется секретарем, подписывается председателем собрания и секретарем собрания, а также всеми участниками собрания, имеющими право голоса. Итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения в месте, доступном для всех собственников помещений дома, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
По общему правилу имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на правах общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии со ст. 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса РФ — такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.