Зрелов А.П. «Имущественный налоговый вычет: практика получения в 2009 году» Предмет «Налоги»
Глава 6 Особенности получения имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении отдельных объектов жилой недвижимости (2 часть)
Получение имущественного налогового вычета
при приобретении комнаты
Комнатой, согласно п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Расходы на приобретение налогоплательщиками комнат могут приниматься в качестве имущественных налоговых вычетов при определении размера налоговой базы только в случае их осуществления начиная с 1 января 2007 г. <1>. Если же комната была приобретена налогоплательщиком в период с 1 января 2005 г. до 1 января 2007 г., он может по согласованию с другими собственниками комнат в данной квартире (или жилом доме) переоформить принадлежащую ему комнату в долевую собственность и получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением указанной доли в собственность.
———————————
<1> Письма Минфина России от 11.10.2006 N 03-05-01-03/135, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, от 10.07.2007 N 03-04-08-01/36; ФНС России от 20.07.2007 N ХС-6-04/581@; УФНС России по г. Москве от 27.12.2007 N 28-10/125051@.
Следует отметить, что и до 1 января 2007 г. некоторым налогоплательщикам, приобретшим комнаты в коммунальных квартирах, все же удавалось отстоять в суде свое право на получение имущественного вычета. В качестве основных аргументов они указывали, что:
1) суд при толковании нормы материального права должен был принять во внимание цель, которую преследовал законодатель, устанавливая данный вычет, правовую природу данной нормы закона, направленной на усиление заинтересованности граждан в улучшении своих жилищных условий. Таким образом, толкование ст. 220 НК РФ, в соответствии с которым комната в коммунальной квартире не подпадает под действие данного закона при том положении, что органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрируют ее как объект права собственности, нельзя признать правильным;
2) Жилищный кодекс РФ в ст. 16 приравнивает понятия «жилой дом», «квартира» и «комната» и относит их к жилым помещениям, при этом указывает, что комнатой является часть жилого дома или часть квартиры. Действующая ст. 558 ГК РФ также приравнивает данные понятия, указывая, что часть жилого дома является недвижимым имуществом и может быть объектом купли-продажи;
3) ссылки на разъяснения налоговых органов (например, Письмо ФНС России от 16.11.2005 N 04-2-03/172), согласно которым при указании иных, помимо перечисленных в действующей редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предметов и объектов недвижимости имущественный налоговый вычет в порядке и на условиях, которые предусмотрены пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставлен быть не может, являются необоснованными, поскольку нарушают конституционные права налогоплательщика. Важным является приобретение недвижимости в собственность, в связи с чем у налогоплательщика возникает право на получение имущественного налогового вычета. На размер платежей, подлежащих возврату, не влияет то, что приобретена и оформлена в собственность комната в квартире, а не вся квартира. Приобретенная комната является определенной долей квартиры.
Тем не менее еще раз отметим, что в таких спорах случаи вынесения судебных решений в пользу налогоплательщика до недавнего времени были единичны <1>.
———————————
<1> См., напр.: Обзор кассационной и надзорной судебной практики по гражданским делам Пермского областного суда за I полугодие 2003 года (подготовлен Пермским областным судом) // Бюллетень Главного управления Министерства юстиции РФ по Пермской области и КПАО, Пермского областного суда, Арбитражного суда Пермской области. 2003. N 8 (специальный выпуск); Решение Юрьянского районного суда Кировской области от 03.06.2005 по делу N 2-193; Кассационное определение Псковского областного суда от 03.10.2006 N 33-1049.
Дополнительные аргументы о возможности получения налогоплательщиком имущественного налогового вычета при приобретении комнаты в 2006 г. см.: Толкушкин А.В. Применение имущественных налоговых вычетов // Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке. 2007. N 3.
Состав расходов, на которые распространяется вычет. В фактические расходы на приобретение комнаты или доли (долей) в ней согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ могут включаться расходы:
— на приобретение комнаты, доли (долей) в ней или прав на комнату в строящемся доме;
— на приобретение отделочных материалов;
— на работы, связанные с отделкой комнаты.
Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенной строительством комнаты (прав на комнату) без отделки или доли (долей) в ней. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта.
Расходы на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.
Затраты на ремонт комнаты к уменьшению налогооблагаемой базы не принимаются.
Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, в частности на основании приходных ордеров.
Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
— договор о приобретении комнаты, доли (долей) в ней или прав на комнату в строящемся доме;
— акт о передаче комнаты, доли (долей) в ней налогоплательщику либо документы, подтверждающие право собственности на комнату или долю (доли) в ней.
Особенности получения вычета при приобретении
нескольких комнат в одной квартире
(покупка квартир, ранее являвшихся коммунальными)
На практике нередки случаи, когда налогоплательщик приобретает комнаты в одной квартире у разных владельцев и в результате становится фактическим собственником всей квартиры. Такая ситуация характерна, например, при покупке коммунальной квартиры.
Но в этом случае налогоплательщик сталкивается с проблемой документального подтверждения своего права на вычет: хотя он и является собственником квартиры, у него на руках есть только документы, подтверждающие приобретение им отдельных комнат.
Проблемная ситуация разрешима.
В случае если налогоплательщик приобрел комнаты до 1 января 2007 г. (момента вступления в силу поправок в НК РФ, разрешающих получение вычета при приобретении комнат), прежде, чем обратиться за получением имущественного налогового вычета в налоговый орган, он должен был оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру <1>.
———————————
<1> Письмо ФНС России от 16.11.2005 N 04-2-03/172.
При покупке отдельных комнат квартиры после 1 января 2007 г. в случае, если стоимость хотя бы одной из них превышала действующий на тот момент лимит вычета, для получения вычета оформления свидетельства о праве собственности на квартиру в целом не требуется. Достаточно представить в налоговый орган документы, оформленные при покупке одной из комнат, по которой налогоплательщик претендует на получение вычета.
В случае если фактические расходы по приобретению каждой из комнат оказались меньше установленного размера вычета (2 млн руб.), налогоплательщик может либо оформить вычет по одной из комнат в размере фактически понесенных расходов (оставшейся частью налогового вычета он воспользоваться уже не сможет), либо оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в целом и претендовать на получение вычета в полном объеме.