Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:
методом сравнения продаж;
методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.
Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупателях. Необходимо установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.
Метод сравнения продаж включает два основных этапа:
выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж);
оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:
единицам сравнения;
элементам сравнения.
Используют следующие единицы сравнения:
цена за 1 м2 — в деловых центрах городов и для офисов;
цена за 1 лот — идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;
цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
цена за 1 га — для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
предоставляемые имущественные права;
условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);
условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);
месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.
Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).
Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле
где Цон — стоимость оцениваемого объекта;
Цан — цена продажи объекта-аналога;
Ф — поправка на проведенный ремонт;
Sан — площадь аналога;
S — площадь оцениваемого объекта.
Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.
Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.
Данный метод предполагает три этапа:
оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости;
определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;
устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:
где Цон — стоимость оцениваемого объекта;
РД — рентный доход оцениваемого объекта;
Мвр — валовой рентный мультипликатор;
Цан — цена продажи аналога;
ПВДан — потенциальный валовой доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
При использовании данного подхода расчеты осуществляют в следующей последовательности:
определяют стоимость земельного участка;
производят оценку зданий и сооружений;
устанавливают износ зданий и сооружений.
Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов:
техники остатка для земли;
средневзвешенного коэффициента капитализации;
сравнения продаж;
капитализации;
валового рентного мультипликатора и др.
Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:
сравнительной единицы;
поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
индексного способа оценки.