Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке:
спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;
полезность;
ограниченность предложения;
принадлежность объектов недвижимости.
Для приобретателя объекта недвижимости принципиальное значение имеют три показателя:
оптимальная величина дохода от недвижимости;
надежность его получения;
длительность получения дохода.
При определении стоимости необходимо учитывать размер, риск и время, связанные с получением дохода от использования имущества.
Последовательность процесса оценки заключается в следующем:
определение цели и задач;
составление плана оценки;
сбор, проверка и анализ информации; выбор обоснованных подходов к оценке;
расчет стоимости оцениваемого объекта (предприятия) на основе выбранного подхода;
согласование результатов и подготовки итогового заключения;
отчет о результатах оценки стоимости;
презентация заказчику.
Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.
Различают термины: стоимость — мера того, сколько потенциально покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект; затраты — мера того, за сколько потенциально покупатель будет готов приобрести объект собственности, аналогичный оцениваемому. Указанные затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить покупатель.
Цена — отражает, сколько было израсходовано на приобретение сходных объектов в предыдущих сделках. Цены продавца и цены прошлых сделок не всегда выражают реальную меру стоимости объекта на дату оценки.
Таким образом, рыночная цена предприятия — это денежная мера его стоимости, установленная покупателем данного вида собственности в процессе торговой сделки (купли-продажи), компромисса между продавцом и покупателем. Рыночная цена предприятия — это денежная сумма, уплаченная владельцу предприятия за отчуждение его собственности в пользу покупателя, осуществленное на открытом рынке в условиях совершенной конкуренции.
Следует отметить, что цена объекта недвижимости редко совпадает с его стоимостью и в зависимости от ситуации на рынке недвижимости может быть выше или ниже стоимости.
Различают такие виды стоимости, как инвестиционная, ликвидационная, рыночная, балансовая, страховая, арендная, заемная и др.
Наглядной формой стоимости является рыночная стоимость. Она выражает вероятную цену, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Это означает, что покупатель и продавец действуют рационально, со знанием дела, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.
Рыночная стоимость не всегда достижима и по этой причине цена сделки не всегда совпадает с обоснованной рыночной стоимостью объекта собственности. Определяется наиболее вероятная продажная цена, которая может отличаться от рыночной стоимости объекта.
Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для индивидуального пользователя или группы пользователей (например, стоимость недвижимости на действующем предприятии). Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, то ее часто называют субъективной стоимостью. Примером стоимости в пользовании может быть инвестиционная стоимость. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя, инвестиционная стоимость определяется запросами конкретного инвестора и связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности.
Текущая стоимость — это дисконтированная стоимость будущих денежных потоков, вычисленная на нулевой период времени, т. е. на момент принятия решения об инвестировании.
Взаимосвязь целей оценки и видов стоимости, используемых при оценке, проявляется в следующем: помощь покупателю (продавцу) в определении потенциальной цены — рыночная стоимость’, установление целесообразности инвестиций— инвестиционная; составление заявки на получение ипотечного кредита — залоговая; имущественная оценка для целей налогообложения — рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством; заключение договора со страховщиком — страховая; возможная ликвидация действующего предприятия (полная или частичная) —ликвидационная стоимость.