На ком лежит обязанность производства капитального ремонта? Ответ на этот вопрос зависит от того, на каком праве у лица находится это недвижимое имущество.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти положения в полной мере распространяются и в отношении недвижимого имущества. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества.
Таким образом, изложенное означает, что собственник должен ремонтировать недвижимость, а также платить налоги, вносить платежи за коммунальные услуги, нести иные расходы, связанные с его владением, пользованием и распоряжением данным объектом (ст. 210 ГК РФ).
Как отмечалось, законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время в данном нормативном акте нет нормы, обязывающей собственника объекта недвижимости следить за его техническим состоянием. Таким образом, получается, что нет прямого указания закона, устанавливающего для собственника обязанность в какой-либо форме проводить обследование объекта недвижимости с предоставлением сведений о таком обследовании в соответствующий орган. Нет также и законодательных положений, обязывающих осуществлять в определенные сроки капитальный ремонт принадлежащего собственнику нежилого помещения, за исключением общей нормы, отраженной в вышеозначенной ст. 210 ГК РФ.
По ныне действующему жилищному законодательству, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Вопросам ответственности собственника жилых помещений и членов его семьи посвящена ст. 31 ЖК РФ. Так же как и по договору социального найма, по общему правилу дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. Исключение может быть установлено только соглашением между собственником и членами его семьи.
Указанный правовой режим применяется также в отношении бывшего члена семьи собственника, пользующегося жилым помещением на основании решения суда, поскольку он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные для членов семьи. Следовательно, ответственность возлагается по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, только на дееспособных лиц, т.е. если бывшие члены семьи собственника являются недееспособными или ограниченно дееспособными, то они не будут нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Гражданин, не относящийся к членам семьи собственника жилого помещения, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Поскольку ЖК РФ форму такого соглашения не устанавливает, то оно может быть заключено как в устной (ст. 159 ГК РФ), так и в письменной форме (как в простой, так и в нотариальной — ст. ст. 160 — 163 ГК РФ).
Законодательство не позволяет применить к собственнику нежилого помещения какие-либо санкции за непроведение капитального ремонта в нем.
Итак, как уже отмечалось, согласно концепции действующего жилищного законодательства бремя расходов на содержание общего имущества возлагается на собственников помещений (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Кроме того, в п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ специально оговорено, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
В связи с изложенным есть необходимость поподробнее остановиться на такой форме некоммерческих организаций, как товарищество собственников жилья (ТСЖ). В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В Письме от 21.05.2008 N 03-11-04/2/85 финансисты сообщили, что поскольку управляющая организация (ООО) не относится к бюджетополучателям, то денежные средства, полученные ею на проведение капитального ремонта жилищного фонда, не могут быть признаны бюджетным финансированием и в полном объеме включаются в налоговую базу.
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Размер платежей за капитальный ремонт должен быть установлен общим собранием членов ТСЖ. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Приведенные положения означают, что по общему правилу Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества, только если помещения в многоквартирных домах находятся в государственной или муниципальной собственности. Однако в настоящее время проводимая в стране государственная политика направлена на повышение социальных гарантий населения. Действующее законодательство предусматривает выделение бюджетных средств на капитальный ремонт домов даже в случае отсутствия доли публично-правового образования в праве общей собственности.
Для реализации этой политики создан фонд содействия реформированию ЖКХ, действующий на основании Федерального закона N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Целями деятельности Фонда в соответствии с указанным Федеральным законом являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Фонд осуществляет следующие функции:
1) рассматривает представленные субъектами Российской Федерации заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда;
2) принимает решение о соответствии заявок и прилагаемых к заявкам документов установленным требованиям;
3) принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на основании заявок;
4) осуществляет методическое обеспечение подготовки субъектами Российской Федерации заявок и прилагаемых к заявкам документов;
5) осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также выполнения предусмотренных условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
6) осуществляет иные предусмотренные функции.
Основной объем средств, предназначенных для финансирования капитального ремонта, выделяется Фондом содействия реформированию ЖКХ, региональными и местными бюджетами, и лишь 5% должны внести собственники. Причем порядок сбора средств они должны установить сами на общем собрании, которое одобряет участие в программе капитального ремонта, очевидно, с учетом ограничений, предусмотренных органом местного самоуправления (п. 8 ст. 20 Закона N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»). Так, в некоторых муниципальных образованиях собственникам предоставляется рассрочка, например, в течение двух лет с момента начала ремонтных работ. Другие местные власти установили более жесткие условия. Для того чтобы были выделены бюджетные средства, управляющая организация должна представить документы, подтверждающие зачисление не менее 30% от необходимого размера средств собственников помещений на расчетный счет, на который в дальнейшем поступят субсидии; полная сумма должна быть выплачена к определенному сроку.
В Письме Минфина России от 25.03.2008 N 02-13-10/832, адресованном Фонду содействия реформированию ЖКХ, указано: субсидии ТСЖ, управляющим организациям на проведение капитального ремонта предоставляются на условиях и в порядке, определенных муниципальным правовым актом соответствующего муниципального образования с учетом требований указанного федерального закона, в целях финансового обеспечения расходов юридических лиц, связанных с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг. В соответствии с бюджетным законодательством субсидии юридическим лицам предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе в целях возмещения затрат или недополученных доходов в связи с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг (п. 1 ст. 78 БК РФ).
Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов должна содержать, в частности:
1) перечень многоквартирных домов, которые подлежат капитальному ремонту, которым планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, средств долевого финансирования бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов на проведение капитального ремонта и которые включены в утвержденные органами местного самоуправления муниципальные адресные программы или утвержденные органами государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга такие региональные адресные программы;
2) рассчитываемый объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, средств товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо средств собственников помещений в многоквартирных домах;
3) обоснование объема необходимых средств;
4) планируемые показатели выполнения указанной региональной адресной программы;
5) размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в многоквартирных домах.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов.
Орган местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга принимают решение о включении в муниципальную адресную программу или региональную адресную программу многоквартирных домов при наличии решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах об участии в указанной адресной программе.
Рассмотрение Фондом заявок субъектов Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда осуществляется по мере их поступления. Высшее должностное лицо субъекта Российской Федерации (руководитель высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) подает в Фонд заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в пределах установленного для данного субъекта Российской Федерации лимита предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. К заявке прилагаются следующие документы:
1) региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов;
2) копии нормативных правовых актов и иные документы, которые подтверждают выполнение субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями предусмотренных ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
3) перечень муниципальных образований — получателей средств Фонда с указанием объема средств для каждого муниципального образования в целях перечисления средств Фонда в соответствующие местные бюджеты;
4) график ежегодного предоставления субъекту Российской Федерации или муниципальным образованиям средств Фонда на период осуществления деятельности Фонда после принятия Фондом отчета субъекта Российской Федерации о расходовании средств Фонда за прошедший отчетный период.
Правление Фонда в течение тридцати дней со дня подачи заявок и документов принимает решение о предоставлении субъекту Российской Федерации финансовой поддержки за счет средств Фонда или об отказе в предоставлении такой поддержки и направляет данное решение в течение пяти рабочих дней со дня его принятия высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации).
Решение об отказе в предоставлении субъекту Российской Федерации финансовой поддержки за счет средств Фонда может быть принято правлением Фонда только в случае:
1) непредставления документов или представления региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, которые не соответствуют установленным требованиям;
2) несоответствия иных документов установленным требованиям;
3) невыполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
В первый год предоставления финансовой поддержки объем средств Фонда, предоставляемых субъекту Российской Федерации, а также средств, перечисляемых в местные бюджеты не может превышать тридцать процентов лимита предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда для данного субъекта Российской Федерации. Предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в последующие годы осуществляется исходя из утвержденных лимитов предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда в случае выполнения субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями предусмотренных ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Получателями средств Фонда, направляемых на предоставление финансовой поддержки, являются субъекты Российской Федерации или муниципальные образования. Указанные средства поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации или в местные бюджеты.
Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда и предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и выполнившими условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Субъектом Российской Федерации может быть принято решение об определении муниципальных образований получателями средств Фонда. В этом случае субъект Российской Федерации представляет в Фонд перечень муниципальных образований — получателей средств Фонда с указанием объема средств для каждого муниципального образования в целях перечисления указанных средств в соответствующие местные бюджеты.
Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации, полученных за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.
В течение семи дней со дня принятия указанного решения орган местного самоуправления обязан уведомить товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации, которые осуществляют управление многоквартирными домами, в отношении которых принято такое решение, о принятии такого решения с указанием объема средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта конкретного многоквартирного дома.
В течение тридцати дней со дня получения уведомления товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом, в отношении которого принято решение, открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:
1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;
2) решение общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;
3) утвержденную общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смету расходов на капитальный ремонт такого многоквартирного дома.
Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов перечисляет средства, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.
Порядок привлечения товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств Фонда может устанавливаться субъектом Российской Федерации. Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления.
Оплата работ по капитальному ремонту многоквартирного дома за счет размещенных на банковских счетах средств производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, согласованных с органом местного самоуправления и подписанных лицами, которые уполномочены действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации. Размещенные на банковских счетах средства могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере не более тридцати процентов указанных средств.
Товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы либо выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на банковские счета на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
Средства местного бюджета, полученные за счет средств Фонда, средств бюджета субъекта Российской Федерации и предусмотренные в местном бюджете на долевое финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда, используются органом местного самоуправления на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Однако только названным вариантом возможности управляющих организаций по привлечению бюджетного финансирования не ограничены: на местах выделяются средства на ремонт домов и независимо от Федерального закона N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Порядок предоставления и расходования бюджетных средств устанавливается региональными и местными нормативными актами. Чаще всего бюджетные средства выделяются на условиях софинансирования: часть средств в обязательном порядке должны оплатить сами управляющие организации, ТСЖ (за счет средств собственников помещений). Соотношение участия бюджета и жильцов может быть самым разным (например, 30% — собственники, 70% — бюджет). Вместе с тем допускается и полная оплата капитального ремонта за счет бюджетных субсидий.
Единственным документом, хоть как-то регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», п. 1.1 которого устанавливается система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Такая система представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 указанного Положения). Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся два раза в год — весной и осенью — для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.
Соответственно, собственник обязан предпринимать вышеозначенные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.
Иногда бремя содержания (например, в соответствии с федеральным законом или договором) объекта недвижимости может быть возложено и на иное лицо, которое не является его собственником. Так, согласно договору найма на нанимателя может быть возложена обязанность проводить как текущий, так и капитальный ремонт жилого дома (ст. 676 ГК). Напомним, что рекомендуемый Перечень работ, относящихся к капитальному ремонту, утвержден Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Согласно условиям договора доверительного управления имуществом (см. ст. ст. 1012 — 1024 ГК РФ) бремя содержания объекта недвижимости также может быть возложено не на собственника, а на иное лицо — на доверительного управляющего.
Несколько иная ситуация складывается с договором аренды недвижимого имущества. Презюмируется, что собственник обладает наиболее полной и достоверной информацией об объекте и лишь он может сообщить арендатору о каких-либо особенностях передаваемого в аренду помещения. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В случае если арендодатель желает провести капитальный ремонт сданного в аренду имущества своими силами и получить от арендатора компенсацию понесенных при проведении ремонта затрат, сторонам можно порекомендовать указать в договоре аренды об обязанности арендатора проводить за свой счет капитальный ремонт арендованного помещения. В дальнейшем арендатор заключает с арендодателем как с подрядчиком договор на проведение работ по капитальному ремонту помещения и учитывает стоимость ремонта в составе собственных расходов (п. 2 ст. 260 НК РФ).
Арбитражная практика свидетельствует о том, что отсутствие в законе о бюджете субъекта Российской Федерации статьи расходов, предусматривающей выделение денежных средств на возмещение арендаторам расходов на капитальный ремонт государственного имущества, не является основанием отказа в иске о взыскании стоимости произведенного ремонта, согласованного сторонами договора аренды <1>.
———————————
<1> См. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2007 N А21-6141/2006.
Если в договоре аренды на арендатора возлагается обязанность проводить капитальный ремонт арендуемых помещений, то при неисполнении этой обязанности арендодатель имеет основания для обращения в суд с иском о расторжении договора. Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, может повлечь за собой, среди прочего, и неблагоприятные налоговые последствия для арендатора. В силу п. 1 ст. 252 НК РФ расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны обоснованными.
Расходы на содержание переданного по договору лизинга недвижимого имущества определяются условиями договора. В соответствии с п. 3 ст. 17 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» лизингополучатель проводит техническое обслуживание предмета лизинга, ремонтирует, а также обеспечивает его сохранность за свой счет, если иное не предусмотрено договором лизинга. Иначе говоря, обязанность проводить капитальный ремонт предмета лизинга может быть возложена договором как на лизингодателя, так и на лизингополучателя.
Кто может проводить капитальный ремонт? Стоит учитывать, что предоставляемое законодательством право на проведение капитального ремонта не обязательно должно корреспондировать обязанности его проведения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» утверждено Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Положением установлено, что лицензированию подлежит деятельность юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей при осуществлении строительства, расширения, реконструкции, капитального ремонта и технического перевооружения зданий и сооружений, включающих выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.
Указанные работы, проводимые при капитальном ремонте зданий и сооружений I и II уровней ответственности, должны выполняться в составе лицензируемой деятельности по строительству зданий и сооружений.