Оценка стоимости предприятия (бизнеса) (2009)

5.4 Определение износа зданий и сооружений

Одним из методов определения износа зданий и сооружений является метод срока жизни.

 

При использовании метода срока жизни объекта оперируют следующими терминами.

 

Срок экономической жизни — временной интервал, в течение которого объект недвижимости приносит его владельцу прибыль. Срок экономической жизни прекращается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

 

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого существует здание или сооружение. Срок физической жизни заканчивается их сносом.

 

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) базируется на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Данный возраст соответствует физическому состоянию объекта.

 

Срок остающейся экономической жизни характеризует лаг от даты оценки и до завершения его экономической жизни.

 

Нормативный срок службы объекта определяется соответствующими нормативными актами. Например, Налоговым кодексом РФ (часть вторая), постановлениями Правительства РФ и т. д.

 

Взаимосвязь износа, восстановительной стоимости, эффективного возраста и типичного срока экономической жизни объекта определяют по формуле



где И — величина износа объекта;

Св — восстановительная стоимость;

Эв — эффективный возраст, лет;

Эж — срок экономической жизни, лет.

 

Метод срока жизни применяют как для определения общего износа, так и для установления его отдельного вида (устранимого и неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, а также внешнего износа) по конкретному объекту недвижимости.