Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости

3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости

Как было показано, в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости собственники недвижимости вступают в различные правоотношения. Как правило, собственнику необходимо заключить договор на выполнение проектных и изыскательских работ, договор подряда на выполнение строительных работ, в результате которых и будут выполнены капитальный ремонт и (или) реконструкция недвижимости, и договор авторского надзора за производимыми работами. По большей части все они урегулированы ГК РФ.

В соответствии со ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Таким образом, специфика данных отношений касается процесса работы. Проектные работы в определенной степени носят творческий характер. Однако их следует отграничивать от научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, регулируемых нормами гл. 38 ГК РФ. Подготовка технической документации, хотя и требует в отдельных случаях определенных творческих усилий, тем не менее носит обычный подрядный характер. Результат таких работ может быть достигнут любым специалистом соответствующей квалификации.

Проектные и изыскательские работы являются особым видом работ и отличаются от прочих видов подрядных работ. Специфика предмета рассматриваемого договора выражается в том, что техническая документация может тиражироваться и перепродаваться как заказчиком, так и подрядчиком. Кроме того, и результат данной работы (он выражается в разработанной технической документации и других специальных документах). Помимо этого, результат проектных и изыскательских работ имеет промежуточное значение, т.е. конечный результат достигается в процессе исполнения другого договора, непосредственно направленного на реализацию разработанной документации (чаще всего договора строительного подряда). Окончательная оценка проектной и прочей технической документации может проявиться лишь в ходе строительства и последующей эксплуатации объекта.

Основой законодательного регулирования подряда на выполнение проектных и изыскательских работ является § 4 гл. 37 ГК РФ. Однако большую роль в их регламентации традиционно играют и иные нормативные акты. К числу наиболее значимых актов следует отнести ГрК РФ, Закон об архитектурной деятельности, Закон об инвестиционной деятельности и др. В настоящее время действует большое число нормативно-технических актов, регулирующих порядок разработки и утверждения технической документации и проведения изыскательских работ.



Предметом данного вида договора являются проектные и (или) изыскательские работы, результатом которых являются техническая документация или данные о проведенных изысканиях. Предмет договора определяется в задании на проектирование, а также в иных исходных данных, необходимых для составления технической документации. Предмет договора, определенный в задании на проектирование и иных исходных данных, не может быть изменен подрядчиком в одностороннем порядке. Подрядчик вправе отступить от него только с согласия заказчика. Нарушение подрядчиком этой обязанности предоставляет заказчику право отказаться от принятия и оплаты работы (п. 2 ст. 759 ГК). В этой связи необходимо провести различия, что же представляют собой проектные работы, а что такое изыскательские работы.

Изыскательские работы - это начальная стадия проектирования. Согласно ст. 47 ГрК РФ они выполняются в целях получения:

- материалов о природных условиях территории, на которой будут выполняться строительные работы, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду;

- материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий и принятия конструктивных решений;

- материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий.

Проектная, документация, представляет собой материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для выполнения строительных работ (ст. 48 ГрК РФ). В зависимости от сложности строительных работ проектирование может осуществляться в одну или две стадии. При проектировании в одну стадию разрабатывается лишь рабочий проект со сводным сметным расчетом. При проектировании в две стадии на первом этапе разрабатывается технический проект со сводным сметным расчетом, на втором - готовится рабочий проект с конкретной сметой. Выдача задания на проектирование и других исходных данных является обязанностью заказчика. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком, однако обязательным для подрядчика оно становится с момента его утверждения заказчиком. Проектная документация, необходимая для строительства, требующего разрешения, разрабатывается в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдается по заявке заказчика органом архитектуры и градостроительства.

Подрядчик обязан проверить задание на проектирование и иные исходные данные. В случае обнаружения в них недостатков - предупредить об этом заказчика. Подрядчик, не выполнивший этой обязанности, несет риск неблагоприятных имущественных последствий принятия к исполнению некачественного задания. Такой риск выражается в том, что он может ссылаться на такие недостатки лишь в том случае, если докажет, что они не могли быть своевременно обнаружены. В этом случае, т.е. при доказанности этого обстоятельства, подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной работы.

Даваемое ГК РФ определение рассматриваемого договора не упоминает о том, что сферой его применения является только строительство. Однако в юридической литературе традиционно обосновывается точка зрения о том, что в гражданском праве под проектом всегда имелась в виду техническая документация, разработанная именно для строительства. В такой же мере это относится и к изыскательским работам, которые обеспечивают технико-экономическое обоснование строительства.

В то же время анализ норм § 4 гл. 37 ГК РФ показывает, что эти положения отражают специфику проектных и изыскательских работ независимо от того, в какой сфере они выполняются (в области строительства, создания новой техники или какой-либо другой сфере). В этой связи правила рассматриваемого договорного института можно применять к любым обязательствам, предусматривающим выполнение изыскательских работ и разработку технической документации.

В рассматриваемых правоотношениях может применяться система генерального подряда, при которой генеральный подрядчик (проектировщик) привлекает к выполнению отдельных видов проектных и изыскательских работ специализированные организации (ст. 706 ГК). Заказчиком в рассматриваемом договоре может быть любое юридическое или физическое лицо. В то же время круг возможных подрядчиков ограничен, поскольку некоторые виды проектно-изыскательских работ относятся к числу лицензируемых.

Срок проектно-изыскательских работ, в отличие от договора строительного подряда, не относится к числу существенных условий данного обязательства. Если он не указан в договоре, работы должны быть выполнены в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Цена не является существенным условием данного договора. Цена проектных и изыскательских работ обычно формулируется в виде сметы, содержащей постатейный перечень затрат подрядчика на выполнение работы. Если цена не предусмотрена в договоре, работы должны быть оплачены по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Основные обязанности подрядчика указаны в ст. 760 ГК РФ. Подрядчик обязан:

1) передать заказчику по акту сдачи-приемки готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ. Документация должна быть передана в состоянии, обеспечивающем заказчику возможность ее беспрепятственного использования. Прежде всего это касается юридической чистоты передаваемых документов, исключающей право третьих лиц воспрепятствовать ее использованию (например, третье лицо, по заданию которого ранее была подготовлена техническая документация, вправе воспрепятствовать ее использованию заказчиком, которому она впоследствии "перепродана" подрядчиком). При нарушении этой обязанности подрядчик должен возместить заказчику убытки независимо от того, знал ли он о наличии у третьего лица такого права;

2) выполнить работы в точном соответствии с заданием, иными исходными данными, договором и установленными нормативными требованиями. Он отвечает за ненадлежащее выполнение работ и в том случае, когда недостатки обнаружены впоследствии в ходе строительства или в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе некачественной документации. При обнаружении недостатков в технической документации или изыскательских работах подрядчик обязан по требованию заказчика исправить их, а также возместить причиненные убытки;

3) согласовать готовую техническую документацию с заказчиком, а в случаях, предусмотренных законодательством, и с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления. В частности, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, прямо указанных в этой статье. Предметом государственной экспертизы является оценка соответствия проектной документации установленным требованиям (санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным и т.д.), а также результатам инженерных изысканий. Экспертиза проводится уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным учреждением.

Подрядчик не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика. Этот запрет обусловлен тем, что договорная документация разработана для заказчика и за его счет, т.е. является его собственностью. В случае нарушения подрядчиком указанной обязанности заказчик вправе взыскать с него понесенные убытки. Кроме того, он может потребовать приостановления работ, проводимых на основе этой документации лицом, которому она "перепродана".

Согласно ст. 762 ГК РФ обязанности заказчика состоят в следующем:

1) использовать техническую документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика. Нарушение этой обязанности дает подрядчику право взыскать причиненные убытки. Таким образом, несмотря на то что заказчик является собственником полученной документации, его права на нее ограничены законом. Кроме того, если техническая документация признается объектом авторского права, на отношения между сторонами распространяется Закон об авторском праве, а также иное законодательство, регламентирующее авторские права. В частности, объектом авторского права являются архитектурный проект, разработанная на его основе строительная документация и архитектурный объект; автор архитектурного проекта имеет исключительное право на его использование и выдачу разрешения на его использование; использование архитектурного проекта заказчиком допускается однократно, если иное не предусмотрено договором; архитектурный проект и выполненная на его основе строительная документация могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора (гл. 4 Закона об архитектурной деятельности);

2) оплатить работу, а также возместить подрядчику дополнительные расходы, которые вызваны изменением исходных данных вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика. Если порядок оплаты не определен в договоре, работы должны быть оплачены после их завершения;

3) участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;

4) содействовать подрядчику в выполнении работ в объеме и на условиях, предусмотренных договором. В круг дополнительных обязанностей могут входить передача оборудования, предоставление помещения, выделение работников и т.д.

Заказчик должен привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками технической документации или изыскательских работ. Подрядчик, привлеченный к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела заказчиком. Непривлечение подрядчика к данному делу освобождает его от регрессной ответственности перед заказчиком, если он докажет, что, приняв участие в споре, он мог бы предотвратить удовлетворение иска.

Нормативно-правовая база договора строительного подряда достаточно обширна и включает в себя: федеральные законы, регулирующие данную деятельность; ГОСТы; подзаконные правовые акты; отраслевые указания, рекомендации, положения, приказы, инструкции; СНиПы и др. При этом основным документом, регулирующим договор строительного подряда, является ГК РФ. По объему охватываемых вопросов договор строительного подряда относится к наиболее сложным видам договоров. Это вызвано в первую очередь широтой охватываемых складывающихся в данной сфере отношений, таких как отношения по:

1) поставке материалов;

2) установке технологического оборудования;

3) определению условий и графика сдачи и оплаты различных этапов работ;

4) устранению недостатков, обнаруженных после сдачи объекта и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 740 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. Как следует из п. 1 ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Следовательно, условие о сроке выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда. Кроме того, не выполнив обязательство по оплате в срок, должник обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ. Если в договоре условие о сроке отсутствует, то в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика и подрядчика не возникает обязательств.

Действующее законодательство не допускает, даже по воле всех участников процесса капитального строительства, осуществления строительных работ без проектно-сметной документации. Обязательным приложением договора строительного подряда является утвержденная проектно-сметная документация. Проектно-сметная документация служит для определения количества различных ресурсов, необходимых для осуществления работ, предусмотренных договором строительного подряда.

Пунктом 1 ст. 740 ГК РФ предусмотрено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Таким образом, договор строительного подряда - это документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении, по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также по производству отдельных видов и комплексов подрядных работ, являющихся объектами строительства.

Отсутствие договора строительного подряда не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ, если заказчик желает воспользоваться результатом выполненных работ и для него они представляют потребительскую ценность. Например, если выполненные строительные работы были подтверждены актом приемки работ, подписанным заказчиком. Согласно ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Поэтому заявленное исковое требование подрядчика подлежит удовлетворению, а понесенные им затраты - компенсации. Заказчик обязан оплатить фактически выполненные работы. При этом стоимость работ определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Договор строительного подряда считается недействительным, если он подписан неуполномоченным лицом. Исключение составляет случай, если договор строительного подряда, заключенный неуполномоченным лицом от имени заказчика, одобрен впоследствии заказчиком. Независимо от того обстоятельства, что договор подписан лицом, не имеющим надлежаще оформленных полномочий для заключения договора, либо от самого физического наличия договора как документа договор следует считать заключенным, когда совокупность обстоятельств свидетельствует об одобрении сделки после ее заключения, а именно:

1) в период строительства производились промежуточные платежи;

2) имеются документы за подписью руководителя организации-заказчика, в которых обсуждаются, в частности, особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов;

3) имеется сметная документация, утвержденная заказчиком.

Все это в целом свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа в силу ст. 183 ГК РФ <1>. При этом недействительность договора подряда не влечет недействительности договора субподряда.

--------------------------------

<1> См. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.08.1999 N 3771/99; п. 3 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда // Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51.

 

Если договором строительного подряда прямо не запрещено выполнение отдельных работ или всего объема работ третьей стороной, то законодательство допускает выполнение своих обязательств субъектами договора таким образом. Другими словами, генподрядная организация может привлекать подрядные, а подрядная - субподрядную, субподрядная - субподрядную, и по такому принципу могут образоваться довольно сложные хозяйственные отношения участников процесса капитального строительства. В связи с этим систему договорных отношений, связанных с осуществлением капитального строительства, необходимо рассматривать как сложную комбинацию договоров строительного подряда между рядом хозяйствующих субъектов.

Деятельность подрядных строительных организаций можно подразделить на два вида: генподрядную и субподрядную. При этом следует иметь в виду, что генподрядная организация может и не проводить никакие строительные работы, а содержание ее функций может сводиться к: посредничеству; сбору и анализу экономической, управленческой или другой информации, связанной со строительством; организации, обеспечению ведения строительных работ и руководству процессом строительных работ. Работодателем для субподрядной организации является генподрядная организация. Субподрядные организации являются непосредственными исполнителями строительных работ. Они, как правило, имеют узкую специализацию по видам строительных работ. Иными словами, генподрядчик поручает субподрядчику выполнение определенных видов строительных работ.

Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. В этом случае ответственность перед субподрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда несет генеральный подрядчик. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. При этом в соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо если в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, генеральный подрядчик должен произвести оплату выполненной работы субподрядчику независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

Практическая реализация договора строительного подряда по схеме "заказчик - генподрядчик - субподрядчик" может иметь различное документальное построение в зависимости от конкретных условий, задач и целей, стоящих перед участниками инвестиционной деятельности в сфере строительства. Кроме того, разграничение взаимоотношений между участниками процесса капитального строительства, степень детализации обязательств и требований к их выполнению могут быть определены самими сторонами договора или основаны только лишь на существующих нормативно-правовых актах общего назначения. Таким образом, если договором строительного подряда иное не предусмотрено, то отношения регулируются на основе действующего законодательства в области осуществления инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством.

Следует учесть, что фигурировать в качестве генподрядчика или субподрядчика может только хозяйствующий субъект, обладающий специальной лицензией. Кроме того, для выполнения некоторых видов строительных работ требуется оформить дополнительную лицензию.

В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. Согласно ст. 709 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. Если работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендуется составлять следующую документацию:

1) в составе проекта (рабочего проекта):

- сводку затрат (при необходимости);

- сводный сметный расчет стоимости строительства;

- объектные и локальные сметные расчеты;

- сметные расчеты на отдельные виды затрат;

2) в составе рабочей документации (РД) - объектные и локальные сметы <1>.

--------------------------------

<1> Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 и введенная в действие с 09.03.2004.

 

В договоре строительного подряда может быть установлен способ определения цены или ее составной части. Например, в договоре могут быть определены конкретная цена работ исходя из базисного уровня сметных цен и ее составная часть - применение при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Следует отметить, что индексы региональных органов ценообразования носят рекомендательный характер и применяются по соглашению сторон. Таким образом, в договоре может быть определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. В данном случае конкретный вид индексов указывается в акте приемки работ, если договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ. При этом применение индексов не обязательно оформлять как дополнение к договору, когда способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что может подтверждаться также отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей.

Как уже отмечалось, в соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика могут производиться непосредственно с заказчиком в случае, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, то субподрядчик вправе требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

В соответствии со ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или ее отдельных этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы. В случае отсутствия договорных условий и при наличии разногласий по определению цены судом устанавливаются воля сторон в определении цены выполненной работы, а также возможность применения норм делового оборота, предусмотренных ст. 5 ГК РФ.

Таким образом, существенное значение имеют положения договора, касающиеся порядка расчетов, принятия результатов работы, связанные с возникновением у заказчика денежного обязательства по оплате.

В силу ст. 743 ГК РФ строительство и связанные с ним работы должны осуществляться согласно технической документации и смете. Согласно п. 3 ст. 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в установленный срок (в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок) подрядчик обязан приостановить дополнительные работы. При невыполнении этой обязанности подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Если подрядчик нарушает предусмотренную п. 3 ст. 743 ГК РФ обязанность, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в случае подписания представителем заказчика акта приемки работ, так как этот акт подтверждает только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ.

Подрядчик может требовать пересмотра сметы, на что он имеет право только в случае, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК РФ). Подрядчик выполняет работу за свой риск, понятием которого в широком смысле охватывается и риск не уложиться в согласованную с заказчиком смету. Следовательно, подрядчик не может ссылаться на обычный рост стоимости строительных материалов, обусловленный инфляцией, т.к. данное обстоятельство можно было предвидеть при заключении договора и учесть в цене договора. Поэтому, если выход подрядчика за пределы сметы не обусловлен какими-либо экстремальными обстоятельствами, он не вправе требовать от заказчика никаких доплат. Однако, даже если подорожание строительства произошло вследствие экстремальных обстоятельств, но общая стоимость строительства возросла менее чем на 10%, связанные с этим дополнительные расходы возлагаются на самого подрядчика.

В соответствии со ст. 704 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.

Существенным элементом договора строительного подряда являются порядок оплаты строительных работ, а также условия проведения взаимных расчетов, осуществляемых сторонами договора. Оплата работ по договору строительного подряда осуществляется на основе правовых норм ст. ст. 746 и 711 ГК РФ. В ст. 746 ГК РФ отмечено, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы и порядок оплаты строительных работ, относительно которых они достигли согласия. Однако согласно ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Как видим, из текста ст. 711 ГК РФ невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить выполненные работы подрядчику. Формулировка "после окончательной сдачи результатов работ" не определяет конкретный срок. Однако она служит достаточным основанием для разрешения споров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ) в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штраф, пени), залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Если заказчик до истечения срока действия договора и сдачи ему результата работы в порядке, установленном ст. 717 ГК РФ, отказался от исполнения договора, и факт расторжения договора сторонами признан, то в соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно ст. 717 ГК РФ, помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Следует отметить, что установленные ст. 717 ГК РФ пределы возмещения убытков ограничиваются в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. При этом истец не освобождается от обязанности доказывания возникших у него убытков в соответствии со ст. 393 ГК РФ.

Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Если подрядчик в установленном порядке не согласовал с заказчиком условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения, то при таких обстоятельствах допущенные подрядчиком нарушения являются существенными и это дает, например, право заказчику, руководствуясь ст. 450 "Основания изменения и расторжения договора" ГК РФ, расторгнуть договор строительного подряда. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ возмещения убытков, причиненных расторжением договора <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".